Стоимость земли под строительство на Новорижском, Рублево-Успенском шоссе превышает все разумные пределы, пробки, возникающие на этих направлениях в дачный сезон, уже сравнимы с московскими.
Между тем в 50–70 км от МКАД – совсем другая жизнь. Чистейшие озера, пьянящий лесной воздух и нетронутые пейзажи манят обессиленных жителей мегаполиса. Да и стоимость покупки «дальней дачи» несравнима с ценами ближнего Подмосковья. Чем дальше от МКАД, тем ниже цены: стоимость квадратного метра в дальнем Подмосковье на сегодняшний день составляет 20–30% от столичной цены. Причем за эти деньги можно купить дом с большим участком. Если на рынке ближнего Подмосковья преобладают небольшие земельные участки, в среднем по 12–15 соток, то вдали от столицы земельные наделы значительно превышают 30–50 соток. Недаром все больше гостей из Москвы хотят приобрести второй загородный дом - с большим участком земли, который рассматривается в качестве дачи и предназначен для отдыха.
Сегодня модно жить в «ближнем» коттедже или особняке рядом с Москвой, а отдыхать подальше от цивилизации (в 1,5–2 часах езды от МКАД).
Отличные места
Интерес к «домику в деревне» за последние несколько лет не просто вырос, но и существенно изменил представления москвичей о дальних поездках за город.
С подачи городских и областных властей специально под московский десант были выделены немалые средства для создания необходимой инфраструктуры в ранее «глухих уголках» дальнего Подмосковья и других областей. В течение нескольких лет велось строительство дорог, ремонтировались изрядно обветшавшие коммуникации. К примеру, получили путевку в новую жизнь давно любимые москвичами дачные поселки на берегах Волги в Тверской области – Борки, Мозгово, Столипино. Хотя застройщики, разрабатывающие и реализующие проекты коттеджных поселков, скептически относятся к местности в 50–100 км от МКАД. «У меня пока не было клиентов, которые просили бы найти объект дальше, чем 30 км от кольцевой», – заметил один из риэлтеров, занимающихся элитной недвижимостью. Однако аналитики убеждены, что покупателям не хватает качественных проектов эконом-класса. Правда, недавно был сдан в эксплуатацию коттеджный поселок «Раздолье» (85 км от МКАД по Ярославскому шоссе на окраине деревни Гидеево) – на живописной опушке, окруженной лесом, в экологически чистом районе, который является также природным заповедником.
В целом же основное преимущество этих мест - безупречная экология. Здесь действительно и чисто, и красиво. Эти места сейчас активно осваиваются, но сказать о каких-то четких ценовых тенденциях еще нельзя – в дальнем Подмосковье строятся коттеджи «за миллион» (рядом с водохранилищами), дома по индивидуальным проектам по $400–500 тысяч и сравнительно недорогие домики за $120 тысяч. Что в итоге окажется наиболее востребованным - покажет время.
Пока же самые привлекательные места в дальнем Подмосковье - окрестности Истринского, Рузского, Икшинского водохранилищ. Да и находятся они в пределах часовой доступности – если трасса относительно свободна. Также интерес представляют окрестности Звенигорода, Калужская («Шишкин лес») и Киевская (Новоглаголево, Селятино и Рассудово) трассы. То есть районы, расположенные в пределах от 20–25 км (где заканчивается срединная зона Подмосковья) до 50–80 километров от МКАД.
Наибольшей популярностью у покупателей сегодня пользуются район Конаковское, а также Можайское водохранилище, дальние берега Истринского водохранилища, берега Волги и Оки. Все эти места интересны наличием так называемой «большой воды», нетронутой природы с сосновыми борами, прекрасными охотничьими и рыболовными хозяйствами. Кроме того, от поселков до Москвы проложены отличные скоростные автомагистрали. Рынок земельных участков рассматриваемой области перспективен в основном своими природными ресурсами и полным отсутствием вредных производств.
В чужом глазу
Понятно, что несмотря на относительную дешевизну «домиков в деревне» и доступность земельных участков, есть масса сложностей, снижающих привлекательность дальних рубежей Подмосковья. Начнем с земли. Земельные участки здесь сложно освоить. Нет центральных коммуникаций – соответственно, их строительство ведет к дополнительным тратам. Из-за большой удаленности коттеджных поселков могут возникать следующие проблемы: сложности с подведением коммуникаций, плохие подъездные пути, а также затруднения с организацией охраны поселка. Главным, разумеется, становится транспортный вопрос. Причем многие богатые покупатели при «развязывании транспортного узла» всерьез подумывают о появлении вертолетных площадок. Такие проекты уже существуют. Другая проблема – окружение. Если коттеджные поселки где-нибудь на Рублевке – это места компактного проживания людей примерно одного социального и имущественного статуса, то здесь покупатель оказывается среди представителей другого социального слоя. Так что приходится организовывать систему охраны.
Третья по значению проблема – поиск объекта и оформление покупки. Сделки с объектами в дальнем Подмосковье - пока редкость. А соответствующих кадров – риэлтеров и юристов – тут пока нет. А те, что есть, не имеют наработанных связей в местных органах власти. И, наконец, клубок проблем, связанных с природоохранным законодательством. Все помнят шумную кампанию по сносу коттеджей на берегах водохранилищ. Никто не даст гарантий, что подобная инициатива властей не повторится.
По цене и товар
Главной и весьма заманчивой для покупателей особенностью рынка земли дальнего Подмосковья можно назвать дешевизну землеотводов, находящихся на действительно большом (от 100 км) расстоянии от МКАД. Здесь сотка земли может стоить 500 долларов и ниже, поэтому вполне реально купить себе несколько гектаров земли и построить свое «дворянское гнездо». Стоимость сотки различается в зависимости от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, электричества. Дороже оцениваются земли в сформированных дачных поселках, участки вблизи населенных пунктов. Влияют на стоимость земли для строительства «дальних дач» категория и целевое назначение земли: относится она к сельскохозяйственным угодьям или официально отведена под дачное строительство. Таким образом, стоимость сотки земли на большом удалении от Москвы может варьироваться от $50–500 до $2000–3500. Все эти факторы влияют на стоимость домовладения в целом. Современную «дальнюю дачу» можно купить в среднем по цене $40–150 тысяч. Впрочем, цена такой усадьбы может достигать и $300–500 тысяч.
Например, цены на дома в коттеджных поселках на берегу Истринского водохранилища будут значительно отличаться от цен на земельные участки «в поле». Стоимость одного коттеджа у «большой воды» Новорижского направления примерно в два раза выше, чем у коттеджа в поселке, расположенном на почтительном расстоянии от водохранилища. Так, дом в поселке без леса и воды стоит порядка $200–$250 тысяч, а аналогичный коттедж около водного пространства – от $350 тысяч. Все это относится исключительно к домам на территории организованных коттеджных поселков, отдельно стоящие же дома намного дешевле.
